Le droit de la construction

L’assurance Dommages-Ouvrage est une assurance de la chose qui incombe à toute personne physique ou morale qui agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction. Sont ici visés : le Maître d’Ouvrage, le Vendeur d’immeuble à construire ou achevé, le promoteur immobilier, et le mandataire du propriétaire.

Il existe deux types de contrat de construction de maison individuelle : avec ou sans fourniture du plan. L’ensemble du statut régissant les contrats de construction de maison individuelle est d’ordre public.

Il y a défaut de conformité lorsque l’ouvrage ne répond pas aux spécifications du contrat.

En dehors de la garantie décennale, les garanties légales incluent la garantie de bon fonctionnement et la garantie de parfait achèvement.

« la garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception » (article 1796 alinéa 2 du Code Civil).

La Garantie biennale s’applique aux éléments d’équipement d’un ouvrage immobilier qui ne relèvent pas de la Garantie décennale. Elle suppose que l’élément d’équipement soit dissociable.

La Garantie décennale est due dans deux cas :

– Un vice compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination.

– Un vice affecte un élément d’équipement indissociable de l’ouvrage.

Le Maître d’Ouvrage est celui pour le compte de qui les travaux sont exécutés.

Le Maître d’Oeuvre est selon l’article 2 du CCAG – Travaux (Arrêté du 30 mars 2021),

le Maître d’Oeuvre « est la personne physique ou morale, publique ou privée, qui, en raison de sa compétence technique, est chargée par le maître d’Ouvrage ou son mandataire d’une mission globale visant à apporter une réponse architecturale, technique et économique au programme défini par le maître d’ouvrage pour la réalisation d’une opération objet du marché.

A ce titre, le maître d’œuvre est notamment chargé de diriger l’exécution des marchés de travaux, de lui proposer leur règlement ou de l’assister lors des opérations de réception ainsi que pendant la période de garantie de parfait achèvement ».

Les marchés de travaux mettent à la charge de l’entrepreneur une prestation matérielle et ont pour objet la réalisation d’un ouvrage immobilier.

Les marchés de travaux relèvent des articles 1787 et suivants du Code Civil.

Les constructions nouvelles doivent être précédées de la délivrance d’un permis de construire à l’exception de celles qui sont dispensées de toute formalité (articles R 421-2 à R421-8-2 du Code de l’Urbanisme) et de celles qui doivent faire l’objet d’une déclaration préalable (articles R421-9 à R421-12 du Code de l’Urbanisme).

La réception des travaux est une étape fondamentale dans la construction d’un ouvrage immobilier.

La réception est « l’acte par lequel le Maître d’Ouvrage déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement » (article 1796 alinéa 1 du Code Civil).

La réception des travaux ne doit pas être confondue avec la livraison des parties privatives et des parties communes.

La sous-traitance est l’opération par laquelle un entrepreneur confie par un sous-traité et sous sa responsabilité à une autre personne, appelée sous-traitant, tout ou partie du contrat d’entreprise conclu avec le Maître d’Ouvrage.

La loi impose que le sous-traitant soit accepté par le Maître d’Ouvrage et que ses conditions de paiement soient également acceptées par ce dernier.

L’entrepreneur principal est tenu de communiquer le ou les contrats de sous-traitance au Maître d’Ouvrage lorsque celui-ci en fait la demande. Les dispositions relatives à la sous-traitance sont d’ordre public.

Le Maître d’Ouvrage est en principe tenu des troubles de voisinage causés aux voisins en sa qualité de propriétaire. L’existence des troubles s’apprécie indépendamment du problème de la régularité de la construction au regard des règles d’urbanisme.

La VEFA est le contrat par lequel le Vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes.

Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur d’immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices alors apparents.

L’action en justice doit être introduite dans l’année qui suit la date laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents (article 1648 du Code Civil).

Vices constatés postérieurement à la réception de l’ouvrage qui était indécelable lors d’un examen normal de l’ouvrage effectué avant ou lors de la réception. Le caractère caché du vice s’apprécie par rapport à la qualité du Maître d’Ouvrage.