Il peut être tentant pour un propriétaire de faire signer un bail civil au lieu d’un bail commercial afin de résilier plus facilement et sans indemnité ledit bail. Il résulte de la combinaison de l’article L. 145-60 du Code de commerce et du principe selon lequel la fraude corrompt tout, que la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial prévu à l’article L 145-60 du Code du Commerce (Cour de Cassation – 3ème Chambre Civile – 19 novembre 2015 – n° 14-13.882 ; Cour de Cassation – 3ème Chambre Civile – 23 septembre 2021 – n° 20-10.812).
La Cour de Cassation sanctionne les montages qui, derrière les apparences, consistent en réalité à conclure plusieurs baux dérogatoires entre les mêmes parties et sur les mêmes locaux.
Il a également été jugé que la fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit de la propriété commerciale.
La Cour de Cassation a en effet jugé :
« Qu’en statuant ainsi, alors que la fraude commise lors de la conclusion de baux dérogatoires successifs interdit au bailleur de se prévaloir de la renonciation du preneur au droit à la propriété commerciale, la cour d’appel, qui a relevé que Mme Y…. en concluant un deuxième bail dérogatoire avec Mme X, associée majoritaire de la société Jasmin, avait agi en fraude des droits de cette société, réputée bénéficier des dispositions statutaires depuis l’expiration du bail initial, et qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte et le principe susvisé ».
(pièce n° 30 : Cour de Cassation – 3ème Chambre Civile – 08 avril 2010 – n° 08-70-338 – Dalloz 2011) ».