Les vices apparents donnent lieu à une garantie particulière dans la vente d’immeuble à construire.
Ces vices sont régis par les articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du Code Civil qui disposent respectivement que :
« Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer ».
Aux termes de l’article 1792-6 du Code Civil, la réception est l’acte par lequel le Maître de l’Ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves.
C’est le plus tardif de ces évènements qu’il faut retenir.
« Dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ».
Ce délai de forclusion est susceptible d’être interrompu par une action en justice même en référé.
En cas de référé-expertise, le délai de forclusion est interrompu mais la suspension de la prescription n’est pas applicable.